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电梯运营是个大生意,电梯维保改革与创新思考之三
时间:2019年12月27日 11:05:20 来源: 奥远电梯物联网
 

奥远智慧电梯一直秉持积极创新电梯质量安全管理,为民众增强良好乘梯体验的理念,运用大数据、物联网等信息化技术,加强电梯故障数据统计分析能力,及时发布电梯安全风险预警,确保无故障运行状态。同时,为电梯维保改革之路做了长时间的探索,希望通过信息化技术与传统电梯维保行业融合发展,推进电梯维保行业数字化、数字产业化。

改革就是利益的重新分配,俗称“分蛋糕”。分蛋糕,很不容易。

一、维保改革必须做蛋糕

电梯运维改革很不容易,原因就是蛋糕不够分、太小,而参与分蛋糕的人又太多、太分散。所以,即便是政令下达,也很难执行。

想要将改革的事情做下去,做好的办法是在“做大蛋糕的同时分蛋糕”。所以,先要找出做大蛋糕的思路,然后对自上而下和自下而上一起行动,对症下药、市场与政策同行,才能解决根本问题。

做大蛋糕的一个方法,是将“电梯维保”这个生意,放大成为“电梯运营”。

二、电梯相关权利的尴尬

电梯维保,顾名思义,是接受委托方的雇佣,对电梯设备本身的维护和保养。很显然,电梯维保机构的职责是电梯本身,而非电梯价值和作用。借来的猫不抓老鼠、不在其位不谋其政,当然很正常。

电梯当前的良好运行很重要、每年的无故障运行时间很重要,从电梯的全生命周期来看,能运行多少年也很重要。因此,电梯的总价值与电梯运营有关,而并非仅仅维保。

但问题是,电梯维保机构的雇主大多是物业管理者,并不用有电梯的产权。换句话说,物业管理者也只是当前受雇佣解决电梯运行管理(只是其管理工作的一小部分),并不关心电梯的使用寿命。当物业管理者与电梯维保机构交易的时候,电梯寿命并不在交易内容之内。实际上,即便是交易内容有电梯寿命的部分,但因为电梯寿命十余年,也无法验证电梯维保机构的履约程度。

对物业管理者而言,电梯维保是电梯的运行成本,降低成本可以提高利润,压低价格就成了物业管理者的必然选择。对电梯运维者而言,设法提升维保收入(维保成本),降低维保成本是天然的诉求。两者并存,电梯维保的专业特性,则必然会导致电梯维保市场混乱,进而劣币驱逐良币。

单一产权的公建,通常电梯的所有权明确,物业管理者和维保机构都能努力实现业主的意图,比较好处理。但是分割产权的公建,以及住宅的业主,就非常难办。

以下探讨主要面向分割产权的公建和住宅的电梯。

作为电梯真正的拥有者、也可能是电梯的使用者,因为公共的悲剧,或产权与居住权不同,反而没有办法行使权利,却依然要背负更换电梯的成本。

最终的结果,电梯产权拥有者无法行使权利、电梯的管理者的责任界定缺失、电梯维保者的工作内容界定不清、电梯使用者的权利无法保证。

从资产的角度看,只看中资产本身的存在,而不顾及资产的价值,不仅是浪费,更近似于犯罪。

  三、将电梯维保变成电梯运营

从市场角度审视电梯管理,就必须将服务转变为经营,将短期行为转变为长期机制。通过对电梯长期的经营,实现电梯的管理、服务和价值、收益的统一,并在客观上达到保障电梯安全的效果。

归根结底,电梯的一切问题都是权属不清带来的。所以要解决问题,得在根子上下手。但是,电梯的物权伴随房产的交易,已经归属于分散的业主,怎么处理?

假设有一个第三方,有能力提供电梯的专业维保,可以增加无故障运行时间、还能够增加电梯的使用寿命,以接受委托或赎买的方式,获得电梯的运营权,是否解决这个问题?

于是,电梯运营商来了。

首先,增加无故障时间、增加电梯寿命,是能够做到的事情。前者解决乘客的问题,后者解决资产价值的问题。两者结合起来,业主和乘客的问题就能够解决了。

其次,有了真正承担责任者,物业管理者的相应问题就解决了,监管的问题也就解决了。毕竟,运营者的生意与维保者的生意不同,电梯状况和寿命与其利益息息相关。

再次,如果设计一个合适的机制,让电梯运营商从日常电梯运营费中,获得足够的利益,完全可以让电梯运营商承担未来的电梯更换费用。这样未来的麻烦也就没有了。

这样的设想很不错,但问题是,电梯运营这个生意成立吗?那就必须让电梯运营成为可以持续盈利的生意。

四、电梯运营的经济性

电梯运营的基础是电梯的处置权,采用全权委托或产权赎买都可以实现。产权赎买涉及到定价、分配和资金成本等问题,相对复杂。以下先用全权委托方式算算账,然后再加上资金成本。至于定价和分配后文再说。

以二十层、一梯两户的楼宇做测算。假设支出数据为:电费每年约0.2万元,维修配件及人员费等0.6万元,合计大约0.8万元。40户住户,每户每月至少要交20元的电梯使用费,才能支撑基本成本。按照每户100平方米计算,相当于每平方米0.2元,此费用部分可以接受(物业费原本就包含电梯维保费和电费)。

假设是新装电梯、全价赎买、作价15万元,银行等额分15期、期初付款、年化6.5%利率计算,均摊每年成本约1.5万元。加上其上述运营成本,每部电梯每年的运营总成本为2.3万元,也就是40户每户每月至少要交50元的电梯使用费,才能支撑基本成本。按照每户100平方米计算,相当于每平方米0.5元,这个费用也在可接受范围内。

电梯赎买是极端的情况,其实更合适的方式是:既然需要分期付款计算投资回收,何不直接将电梯变成业主们的投资、将这部分的资本收益支付给业主?这其实就成了房屋业主的投资理财。这才是真正的普惠金融,质押物就在眼前、没有任何风险可言。

上述粗略的计算结果,即使极端的方式,一二三线城市的住户可以接受。即便是再增加额外的自有资金投资、税收、管理费、财产保险、房屋空置、大件维修风险等等因素,仍然是可以接受的数字。

其实更通用的做法,是按照住户人数,向每个人单独收费,这样更合理,而且也已经有不少物业正在这样做。按照一家平均三口、一百平方米计算,大约每人电梯费20-30元即可,也可以接受。

一旦基本测算成立,电梯运营就能获得金融收益了。例如,电梯赎买资金,可以分期支付冲抵电梯使用费,而不用当即支付,既解决融资成本问题,又能产生普惠金融效果。例如,经过精细运营的电梯寿命可能延长到20年、25年,甚至30年。况且,还有电梯广告收益等等,尚未计算。

按照每一部电梯每年产生0.3万元计算利润(同时也是正现金流),运营10万部电梯,就会造就一个年营业收入15亿以上、稳定利润3亿元以上的企业。而10万部电梯,只是中国电梯总数的1.5%而已。如果把全国可运营电梯算500万部,那就是一个近千亿元的大市场。

电梯运营是现金流非常好的生意。稳定的现金流可以资产化,然后将资产证券化,或会获得额外的金融收益,或降低资金成本。

这个蛋糕够大了。电梯运营,应该是一门好生意。

五、电梯运营的价值

电梯运营是一门好生意,谁来运营更合适?首先是大型物业机构,因为有天然的便利。其次是大型的电梯商或维保公司,也有电梯技术的便利。再次是金融保险机构,有金融服务的便利。最后的独立的电梯运营企业,那就需要从头做起。

不过,从主观动力上说,可能顺序正好相反。主要还是惯性思维和既得利益决定的。但是要考虑到潜在的商业利益、现有业务的升级,精明的经营者会想清楚其中所蕴含的商业价值。

电梯运营作为一个商业项目,可不仅是商业那么简单。电梯运营联系着千家万户的幸福,以及更多的社会问题。

至少一点,电梯有了主人,问题就会相对减少,因为有人为结果负责。因为规模化的运营管理,一方面会提升品质,另一方面也能够充分利用科技成果提升效率,监管部门的麻烦就少多了。

当然最关键的是,一个盈利的生意,就会有人关注、有人投资,就会有人在电梯上下功夫。额外的利润税收只是其次,从根本上解决掉电梯产权、到寿命更换等等棘手问题,才是大事情。

十九届四中全会特别重点提到基层社会治理问题,无论治理现代化,还是社区共同体,如果在产权和生活便利性上,基层社会还充满矛盾,还怎么能解决人民幸福的大课题。

六、电梯运营的问题

电梯运营是个新事物,问题当然会很多。以下只是笔者想到的问题,以及应对方案,更多的问题和应对,一定会在真实的市场运营中产生、应对合并解决。

1. 电梯是房屋物权的一部分,拆开来在法律上支持吗?笔者以为,可以支持。理由是停车场都可以买卖,为什么电梯不可以?

2. 电梯赎买怎么定价?按照15年的设计寿命,线性折旧即可。已经到了15年,只计算百分之个位数的残值即可。其实赎买只是说法,相信真要操作的时候,绝大部分会选择有理财的方式。

3. 电梯使用费,会不会给住户带来不满意?其实这要从两个角度看,一是业主,二是住户。只是业主不居住,一定赞成,因为电梯变现了且后顾之忧解决了。单纯的住户会有微词,不过能提升了乘坐效果,冲抵物业费后增加费用很小,并非不可接受。即是业主,也是住户,有出有入,通常能够接受。

4. 物业会不会反对?未必。从利益的角度上说,会反对。但从责任的角度看,会赞成。只要解决利益分配问题。电梯本身是很麻烦的事情,如果有合适的处理,且不影响物业的收入,就不会强烈反对。

5. 不同楼层,怎么交服务费?一定需要有阶梯,至少六楼(或八楼)之下有阶梯。同样的,如果发生电梯赎买,也应该有阶梯价格。

6. 电梯运营商乱收费怎么办?此类收费应该由物价局批准,至少要备案。毕竟,电梯除了私有属性之外,还有“公共交通”的属性。

7. 电梯运营商倒闭了怎么办?这是一个问题,需要保险措施和监管措施。理论上,能玩得起电梯运营的,都不会是小公司。可以设立一定的门槛。或者加强监管,毕竟这种生意是规模效应,所从事电梯运营的企业数量不会多。退一万步讲,电梯不是还在嘛,换一个就是了,这可以提前在协议中约束。

8. 楼宇停止运营、出现空置怎么办?这种情况,电梯运营企业一定会有损失。可是什么生意永远不会出现损失呢?这是市场本身该解决的问题。

9. 电梯出现问题,怎么保障业主的利益?应该根据电梯无故障运营时间,有罚则。这一点,就需要用智慧电梯科技手段来实现了。实时监测、大数据分析、安全评估、运行计量,都不是问题。

10. 物业管理者与电梯运营者的责权利怎么划分?理论上,电梯的一切运营维护,都是电梯运营商的事情,物业只是配合。但实际上,物业管理者可能就是电梯运营商,或者运行商可以委托物业提供一些基本服务、但要对服务的结果负责。

11. 住户不交电梯费怎么办?现在已经有很多电梯采用住户刷卡方式,既安全又可控,而且能够保障电梯运营者的利益,也能保证不用电梯住户的选择权。刷手机、线上支付,更方便。

12. 电梯寿命真的可以延长吗?当然可以延长。所有机械装置,如果保养到位,便能防患于未然。提升一倍甚至更长的寿命,并非奢望。做好维保,需要运用科技手段,比如电梯监测装置、大数据分析和判断,以及电梯维保的工作调度和评价等系统。奥远智慧电梯,已有十年的研发、十年的实践,时刻准备着为您服务。

按照习惯,写了十二条。显然,问题一定不止十二条,实践中还会有更多问题出现。出现问题解决问题,什么事情会没问题呢?

至少从逻辑上,电梯运营生意,没什么大毛病。奥远智慧电梯也会一直探索电梯维保行业的真实需求,从坚持用户权益至上原则的出发,为电梯管理、电梯维保提供更有力的技术支撑。

新闻标签: 智慧电梯,电梯物联网,电梯维保改革